Indexeringens betydelse i fastighetsavtal

I en tid där ekonomiska förutsättningar ständigt förändras blir förståelsen av indexering i fastighetsavtal allt viktigare. I den här artikeln kommer vi att belysa viktiga aspekterna av indexering och dess påverkan på leasingavtal.

Index är ett begrepp som kan variera i betydelse beroende på sammanhang. I ekonomiska sammanhang är det en term som beskriver justering av exempelvis löner och andra ekonomiska variabler för att kompensera för förändringar i ett prisindex som ofta är konsumentindex (KPI). Sedan 1980 har KPI använt en basnivå på 100 för att indikera ökningar i inflationen jämfört med basåret. Med det menas att om KPI för ett specifikt år är 400, indikerar det att priserna har stigit med 300 procent jämfört med prisnivån från 1980. Idag spelar KPI en central roll i centralbankers penningpolitik där en stabil inflationstakt omkring 2% ses som gynnsam för ekonomisk tillväxt.

Indexering i lokalhyror
I de nordiska länderna, och även i några andra regioner är det vanligt att fastighetsavtal skrivs med indexering, och då utgår man oftast från KPI. Genom att anknyta hyran till KPI säkerställs det att hyreskostnaderna återspeglar den aktuella prisutvecklingen för varor och tjänster. Detta för att upprätthålla en rättvis balans mellan hyresvärdens och hyresgästens ekonomiska intressen, särskilt över tiden i långsiktiga avtal.

Oktoberindex i fastighetsavtal
I Sverige skrivs oftast fastighetsavtal med oktoberindex. Detta innebär att hyrorna justeras utifrån indexförändringar som rapporteras i oktober, och träder i kraft från januari det kommande året. Denna metod syftar till att anpassa hyreskostnaderna så att de återspeglar den aktuella ekonomiska situationen och prisutvecklingen på marknaden.

– Under de senaste två åren har denna praxis inneburit väldigt stora ökningar av hyreskostnaderna. Det har även resulterat i stora omvärderingar av företags tillgångar- och skulder vid redovisning enligt IFRS16, säger Richard Nilsson, grundare av Leasify och IFRS 16-expert.

Strategier för hantering av KPI-baserade hyresjusteringar
Låt oss ta ett konkret exempel för att bättre förstå processen med indexjustering. Föreställ dig att vi har en grundhyra på 100 000 kr per år som ska justeras baserat på förändringar i KPI. I oktober 2022 var KPI 384,04, och i oktober 2023 hade det stigit till 409,07. Denna ökning reflekterar inflationen under året, vilket medför en justering av hyran. Resultatet blir att grundhyran för 2024 ökar med ungefär 6 518 kr, vilket motsvarar en ökning med cirka 6,52% från den ursprungliga hyran på 100 000 kr enligt KPI-förändringen. Om vi dessutom beaktar föregående års hyreshöjning på 10,85% påvisar det tydligt att hyreskostnaderna har ökat avsevärt på enbart två år.

– Med tanke på de senaste årens förändringar i KPI är det särskilt viktigt att hantera dessa justeringar korrekt, särskilt i långvariga avtal, där även små procentuella förändringar över tid kan leda till betydande förändringar, säger han.

IFRS 16: ränteläge och index – hur ska man tänka?
Richard förklarar att enligt IFRS 16 ska den ursprungliga räntan i avtalet bibehållas vid indexomvärderingar. Men vid en ny bedömning av avtalslängden kan den aktuella räntan användas. Eftersom ränteläget väsentligt skiljer sig åt nu än för två år sedan så är den marginella låneräntan betydligt högre. Detta innebär att skuld- och tillgångsökningen blir lägre och på så vis minskar index-effekternas höjningar av tillgång- och skuld. Varför då kan man undra? Jo, detta beror på att avgiften består av en del ränta och en del amortering, där en högre ränta resulterar i en lägre amortering. När framtida hyror nuvärdesberäknas med en högre ränta blir det en mindre skuld kvar av betalningarna, vilket resulterar i en lägre nyttjanderättstillgång.

– En sammanfattande slutsats är att indexförändringarna har orsakat stora kostnadsökningar, vilket också resulterar i omfattande ökningar av tillgångar och skulder. Dock kan en högre ränta minska dessa effekter på fastighetsavtal.

Anpassa omvärderingar efter index och hyresbetalningar
Richard lyfter en annan aspekt: tajmningen och metoden för omvärderingar, och menar att omvärderingar bör idealt sett genomföras när de nya indexvärdena publiceras eller vid tidpunkten för hyresbetalningar. Denna process är viktig, eftersom fastighetsavtal oftast utgör en betydande del av företagets redovisning.